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Alaílson Fonseca Dias Moscon e Lucas Alves de Oliveira

Alaílson Fonseca Dias Moscon e Lucas Alves de Oliveira

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A pandemia do coronavírus e a revisão dos contratos de locação comercial

No ordenamento jurídico brasileiro, tanto a Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) quanto a Lei nº 10.406/02 (Código Civil) possuem previsões autorizadoras da revisão dos contratos
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Em virtude da pandemia do novo coronavírus, o governo brasileiro se viu na necessidade em adotar medidas urgentes a fim de evitar uma tragédia social, sanitária e econômica nunca vista antes na história deste país. 

 

Neste sentido, assim como no Brasil, governos de diversos países têm buscado achatar a curva de contaminação do vírus com o chamado distanciamento social e para socorrer as famílias, disponibilizado algum tipo de ajuda financeira aos mais vulneráveis. 

 

Contudo, economistas têm alertado que as consequências serão gravíssimas com fechamento de empresas, desemprego em massa e recessão. No que diz respeito a recessão, será mais severa sobre quem for mais frágil. Se os governos não agirem para socorrer as pequenas e médias empresas, liberando linhas de crédito, adiando ou cortando recolhimento de impostos, por exemplo, haverá maior mortalidade entre os menores empreendedores.

 

No Brasil, com já era esperado, o segmento das micro, pequenas e média empresas no comércio varejista, que por sinal são os maiores empregadores das classe C, D e E, bem como os comércios tradicionais tais como restaurantes, shopping centers, galerias, hotéis e lojas de diversos seguimentos, estão impedidas de abrirem as portas em virtudes de decretos estaduais e municipais editados com a finalidade evitar a avalanche de casos de contaminação da população pelo vírus. 

 

Lamentavelmente, o pequeno empresário tem que arcar com seus custos fixos, especialmente com o custo de locação de imóvel onde desenvolve suas atividades comerciais. Assim, sem condição de realizar o pagamento dos aluguéis o que fazer?

 

No ordenamento jurídico brasileiro, tanto a Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) quanto a Lei nº 10.406/02 (Código Civil) possuem previsões autorizadoras da revisão dos contratos, sendo a segunda norma de aplicabilidade subsidiária a primeira.

 

Embora a Lei do Inquilinato não tenha trazido em seus dispositivos as circunstâncias em que ensejariam a revisão contratual, o Código Civil preencheu essa lacuna em seus artigos 317 e 478 admitindo a possibilidade de revisão quando ocorrer um fato imprevisível, extraordinário e superveniente que desequilibre a relação comercial.

 

Nesta acepção, tem-se que terremotos, vendavais, alagamentos, desastres nucleares, guerras e pandemias devem ser entendidos como eventos imprevisíveis que impactam nas negociações privadas. Tais eventos provocam na relação contratual a elevação dos custos e o desequilíbrio das obrigações inicialmente pactuadas entre as partes, inviabilizando a manutenção da avença inicialmente firmada.

 

Portanto, podemos dizer que a pandemia da Covid-19 nos parece o exemplo mais claro de uma situação imprevisível que está provocando como consequência, a diminuição drástica do faturamento das lojas e a interrupção dos seus funcionamentos.

 

A situação é mais latente nos contratos de locação nos shopping centers, galerias e aeroportos uma vez que se tratam de empresas que dependem unicamente do fluxo de pessoas nestes ambientes. No mesmo sentido, as locações de pontos comerciais de ruas também estão sujeitos redução, pois no atual cenário em que vivenciamos, quem alugaria um ponto comercial pelo o valor de seis meses atrás? 

 

Logo, é plenamente possível que os contratos de locação merecem ser revistos no sentido de serem os valores reduzidos pelo período em que perdurar a pandemia, isto é, até que volte à normalidade.

 

O importante neste momento é que as partes façam num primeiro momento, ajustes nos contratos com diálogo e bom senso sem a necessidade de ingressar com ações judiciais. A melhor solução na maioria dos casos, é a negociação amigável, até porque a outra alternativa certamente será mais desgastante e mais dolorosa entre os envolvidos.

 

 

* Alaílson Fonseca Dias Moscon é advogado e empresário, atuante na área imobiliária e agrária, pós-graduando em Direito Público pelo Instituto Tocantinense de Pós-Graduação e Direito Agrário pelo Instituto Julio Cesar Sanchez, sócio do escritório Dias Moscon & Alves.

 

* Lucas Alves de Oliveira é advogado, atuante na área tributária e contratos, pós-graduado em Direito Público pelo Instituto Tocantinense de Pós-Graduação e pós-graduando em Direito Tributário e Empresarial pelo Instituto Julio Cesar Sanchez, sócio do escritório Dias Moscon & Alves.

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